鲁法案例【2026】467

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　　案情简介

　　2025年2月，小李与房东签订《房屋租赁合同》，承租济南市历城区某房屋。双方约定：租赁期限为2025年3月4日至2026年3月3日，押金、月租金均为2400元；小李若提前退租，应提前15天通知房东，且违约方应向守约方支付违约金2400元。合同到期前，小李发送微信消息“哥，我们再续一年”，房东同意，小李遂支付2026年3、4、5月租金。2026年4月11日，小李称因工作变动无法再续租，协商过程中，小李提出“我们租到这个月底，月底前能租出去就退还剩余租金和押金，如果租不出去扣我们六百可以吗，或者你看扣多少钱合理”，房东回复“好”。5月3日，小李搬离案涉房屋，期间并未转租成功。双方就押金返还问题产生争议，小李将房东诉至法院。

　　小李认为，双方并未签订书面续租合同，属于不定期租赁，其在合理期限内提前通知即有权解除租赁关系，且与房东已达成微信口头约定，仅扣除押金600元作为提前退租的补偿。房东则认为，双方在微信中达成的续租一年的合意，构成书面形式，并非不定期租赁，原合同条款继续适用，因小李提前退租构成违约，押金2400元抵扣违约金后不予返还。

　　法院审理

　　本案争议焦点为：小李与房东通过微信聊天方式约定续租一年，是否构成书面形式，属不属于不定期租赁？小李提前退租，原合同的违约金条款能否继续适用？

　　法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条“以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式”的规定，小李与房东已就续租一年达成合意，属于以书面形式确定租赁期限，不构成不定期租赁。续租期间，双方未就合同其他条款是否变更达成新的合意，且小李仍按照原合同约定的租金数额、支付方式履行义务，故原合同继续有效。小李因个人原因提前退租，构成违约。结合双方2026年4月11日微信沟通内容，小李提出“扣六百可以吗”或者“房东看扣多少钱合理”两种方案，房东虽回复“好”，但无法通过该句话判断出房东同意的是“扣600元”的方案还是由房东提出扣多少钱的方案，此后双方也并未对押金的退还、违约金的负担达成一致方案。故在此情况下，双方仍应按合同约定履行各自义务。房东自述于2026年5月20日将案涉房屋重新对外出租，存在一定的房屋空置损失。房东提出押金2400元抵扣小李应承担的违约金，符合合同约定及法律规定。法院据此驳回了小李的诉讼请求。

　　法官说法

　　租赁合同到期时，承租人以微信、QQ等及时通讯工具向出租人发出续租邀约，出租人同意时，续租合同即已达成，该合同亦属于书面形式。若双方已明确租赁期限，则承租人提前解约的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方未就原合同内容的变更达成一致，且续租后仍按原合同标准继续履行的，原合同内容对双方当事人依然产生约束力。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第七百三十四条  租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

　　第四百六十九条  当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

　　书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

　　以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

　　转自：历城法院