近日，有媒体报道称，贵州省贵阳市某小区因业主拖欠物业费，导致公共区域电费断缴、电梯停运，影响500余户业主生活。

　　据悉，交建花园属安置小区，共有房屋576套，实际入住531户。截至断电前仅25户业主支付了物业费，导致物业公司拖欠公共区域电费38039.28元。事发后，小区工作人员逐户上门动员业主支付费用，最终筹集到46500元，足额补缴了拖欠的电费。目前，小区公共区域供电已全面恢复。对此，相关物业公司负责人表示，“电梯停运前，我们就已在小区公示栏、各个楼道和电梯口张贴公告，让业主提前做好应急准备”。

　　图为小区物业服务公司大门上张贴的欠费停电通知书。

　　那么，物业公司能否以停运电梯甚至停水、断电等方式催缴物业费？业主对物业服务不满意，能否拒交物业费？

　　一起来看《法治日报》律师专家库成员、北京德和衡律师事务所高级合伙人马丽红律师的专业解读！

　　1.以“停运电梯、停水、断电”来催缴物业费，是否合法？

　　马丽红：不合法。

　　根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款的明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。法律之所以作出这一禁止性规定，是因为水电燃气等资源的供应关乎居民的基本生活需求，物业公司无权因物业费纠纷而切断这些必要服务。即便物业服务合同中约定了“欠费可停水断电”，该约定也因违反法律强制性规定而自始无效。

　　对于限制电梯刷卡等变相催缴方式，司法实践同样倾向认定其不具有合法性。若业主逾期不支付物业费，物业公司的合法催缴途径应为：先进行催告，要求业主在合理期限内支付；若业主仍不支付，物业公司可依法提起诉讼或申请仲裁，而不能采取停水断电等极端手段。若物业公司违法停水断电给业主造成损失，业主可通过法律途径主张赔偿。

　　2.业主能否以“物业服务不到位”（如卫生差、设施未修）为由拒交物业费？

　　马丽红：一般情况下不能以此为由拒交全部物业费，但存在例外情形。

　　根据民法典第九百四十四条规定，只要物业公司按照约定和有关规定提供了基本服务，业主就不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务具有整体性和持续性，个别服务环节的不足属于履行瑕疵，通常不构成业主拒缴全部物业费的正当抗辩理由。

　　若物业公司提供的服务存在根本性瑕疵或重大违约（如长期不履行消防设施维护义务、存在重大安全隐患等），法院可能依据诚信原则和公平原则，酌情减免部分物业费，但业主仍需支付基本费用。业主如想维权主张减免物业费，应收集物业服务瑕疵的证据（拍照、录像、沟通记录等），通过业委会交涉、向主管部门投诉或提起诉讼等方式维权，而非简单拒缴物业费。

　　3.安置房业主能否以“以前不交钱”为由，拒绝支付物业费？

　　马丽红：不能。

　　我国法律未对安置房设置物业费法定豁免，房屋合法交付后，业主即负有缴费义务，与是否为安置房、此前是否缴费无关，也就是说安置房业主的义务与普通商品房业主并无本质区别。只要安置房所在小区有物业服务企业实际提供了服务，且具备合法的收费依据（如政府部门颁发的收费许可及收费依据或有效物业服务合同），业主就应当按照约定支付物业费。根据民法典第九百四十四条的规定，业主支付物业费的义务是法定的，不因房屋性质不同而免除。